wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa stanowi kluczowy element systemu zarządzania nieruchomościami w wielu krajach. Jest to forma organizacji właścicieli lokali mieszkalnych w jednym budynku lub kompleksie budynków, która pozwala na efektywne zarządzanie wspólną własnością i dbałość o dobro wspólne.

Definicja

Wspólnota mieszkaniowa to zorganizowana grupa właścicieli lokali mieszkalnych lub użytkowych w jednym budynku lub zespole budynków, która ma na celu zarządzanie, utrzymanie i eksploatację części wspólnych nieruchomości.

Charakterystyka

Powstanie: Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie, gdy w jednym budynku istnieje więcej niż jeden niezależny lokal mieszkalny lub użytkowy należący do różnych właścicieli.

Członkostwo: Wszyscy właściciele lokali w danym budynku automatycznie stają się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Członkostwo jest nieodłączne od własności lokalu.

Struktura i Funkcjonowanie

Zgromadzenie Wspólnoty: Najwyższym organem wspólnoty mieszkaniowej jest zgromadzenie wspólnoty, na którym właściciele lokali podejmują decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością.

Zarząd: Wspólnota mieszkaniowa może posiadać zarząd, który składa się z jednej lub kilku osób. Zarząd odpowiada za bieżące sprawy wspólnoty i realizację uchwał zgromadzenia.

Administrator: Wspólnota może zdecydować się na powierzenie zarządzania nieruchomością zewnętrznemu administratorowi, który będzie odpowiadał za bieżące sprawy techniczne, finansowe i organizacyjne.

Prawa i Obowiązki

Prawa: Każdy członek wspólnoty ma prawo korzystania z części wspólnych nieruchomości, udziału w zgromadzeniach oraz wpływu na decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością.

Obowiązki: Członkowie wspólnoty są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją części wspólnych, przestrzegania uchwał zgromadzenia oraz dbałości o dobro wspólne.

Wyzwania

Podobnie jak w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, wspólnoty mieszkaniowe stoją przed wyzwaniami związanymi z komunikacją między członkami, zarządzaniem finansami, planowaniem remontów czy rozwiązywaniem sporów.

Wspólnota mieszkaniowa to forma organizacyjna, która umożliwia właścicielom lokali skuteczne zarządzanie wspólną nieruchomością. Dzięki współpracy i zaangażowaniu wszystkich członków, wspólnoty te mogą zapewnić komfortowe i bezpieczne warunki mieszkalne dla swoich mieszkańców.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem).

Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., która weszła w życia 1 stycznia 1995 r.[2] Przepisy ustawy stanowią uszczegółowienie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu Cywilnego. Na początku lat 90. XX w. wraz z rozwojem przedsiębiorstw deweloperskich oraz prywatyzacji lokali należących m.in. do gmin i przedsiębiorstw państwowych wzrastała ilość budynków należących do wielu właścicieli (czasami kilkudziesięciu), a w konsekwencji wyzwań związanych z zarządzaniem tego typu nieruchomościami. Dlatego też niezbędne stało się wprowadzenie nowych uregulowań prawnych.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Powstają wówczas, jakby dwie nieruchomości (posiadające odrębne księgi wieczyste): lokalowa i budynkowa. Z prawa własności nieruchomości lokalowej wynika prawo współwłasności nieruchomości budynkowej[3].

Ustawa o własności lokali wprowadza szereg pojęć i procedur, których zrozumienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej m.in. przy podejmowaniu uchwał i uczestnictwie w zarządzaniu nieruchomością wspólną.

Spis treści

Forma prawna, podmiotowość
Udziały i głosy
Zasady wyodrębniania lokali
Wspólnoty a spółdzielnie mieszkaniowe
Zarządzanie, zarząd, zarządca, administrator
- 5.1 Zarząd wspólnoty – osobowy
- 5.2 Zarząd "małej wspólnoty"
- 5.3 Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości
- 5.4 Administrator a zarząd
- 5.5 "Zarząd" jako czynność
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Reprezentacja
Prawa i obowiązki
- 8.1 Prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali
- 8.2 Inne obowiązki wspólnoty
Zebrania i uchwały
Podział i połączenia wspólnot

Forma prawna, podmiotowość

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadająca osobowości prawnej (tzw. ułomna osoba prawna) ale ma wiele jej cech. Jest w pewnym sensie „przedsiębiorstwem” lub „spółką”, do której przystępuje się przymusowo w momencie nabycia lokalu[4]. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana[1].

Wspólnota zwykle posiada:

firmę (nazwę) składającą się z słów "wspólnota mieszkaniowa" oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Wikipedystów 1 w Krakowie,
organy tj. zarząd wspólnoty (ewentualnie zarządcę), zgromadzenie ogółu właścicieli,
siedzibę, zwykle jest adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy/administratora,
nr REGON nadany przez Główny Urząd Statystyczny,
nr NIP nadany przez właściwy Urząd skarbowy.

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

mała wspólnota mieszkaniowa (maksimum siedem lokali) - działa na podstawie przepisów o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu Cywilnego np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli[5] [6].
duża wspólnota mieszkaniowa (minimum osiem lokali) - działa na podstawie Ustawy o własności lokali np. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos)[7].

Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych dochodów (poza zaliczkami właścicieli) np. odsetek od lokat bankowych, wpływów z dzierżawy nieruchomości wspólnej.

Niejasna jest zdolność wspólnoty do nabywania nieruchomości. Ustawa nie wyklucza nabycia nieruchomości[8] [9]. Z drugiej strony w piśmiennictwie branżowym przytaczane są przykłady odmowy przez sąd wpisania do ksiąg wieczystych wspólnoty jako właściciela a wpisywanie lokalu do majątku wspólnego członków wspólnoty. Sąd Najwyższy różnie orzekał na ten temat[10].

Udziały i głosy

Poszczególne lokale i nieruchomość wspólna (budynek, wspólnota) posiadają odrębne księgi wieczyste. W dziale II księgi wieczystej nieruchomości wspólnej figurują właściciele poszczególnych lokali wraz z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej np.:

Deweloper sp. z o.o. - 14 710/100 000 udziałów w nieruchomości wspólnej (14,71 %),
Anna i Adam Kowalscy - 1 230/100 000 udziałów w nieruchomości wspólnej (1,23%),

Nieruchomość wspólna może obejmować więcej niż jeden budynek lub/i być położona na więcej niż jednej działce gruntowej. Obecnie dostępna online jest już znaczna część ksiąg wieczystych (ekw.ms.gov.pl) jak i też danych z systemu informacji geodezyjnej (www.geoportal.gov.pl).

Udział w nieruchomości wspólnej obliczany jest jako iloraz powierzchni użytkowej powierzchni użytkowej lokalu i sumy powierzchni użytkowych wszystkich lokali w danej nieruchomości. Do powierzchni użytkowej lokali dodaje się powierzchnię pomieszczeń przynależnych np. piwnic.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej[11].

Zasady wyodrębniania lokali

Lokalem wyodrębnionym może być samodzielny lokal niekoniecznie mieszkalny. Samodzielność stwierdza starosta. Do lokalu mogą być przynależne inne pomieszczenia [12].

Wyodrębnienie notarialne jest nierozłącznie związane z ustanowieniem współwłasności, której nie można znieść bez zniesienia odrębności lokali.

Wspólnoty a spółdzielnie mieszkaniowe

Ostatnie zmiany prawa spółdzielczego zmierzają, do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak wyodrębnienie ponad połowy lokali (licząc udziały poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej – wg aktu notarialnego przenoszącego własność ze spółdzielni na właściciela lokalu) i spełnienie innych wymogów, albowiem wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali.

Aby wyłonić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy:

Wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych),

lub

Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

Mimo wyłonienia "uśpionej" wspólnoty mieszkaniowej spod jurysdykcji prawa spółdzielczego, spółdzielnia mieszkaniowa może, ale nie musi być zarządcą nieruchomości. Reguluje to Akt notarialny przenoszący własność, gdyż część spółdzielni mieszkaniowych nakazuje wpis w Akcie notarialnym klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną (muszą wówczas zatrudniać osobę posiadającą licencję zarządcy nieruchomości).

Jeśli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce odebrać zarządzanie nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie Aktu notarialnego (notariusz sporządza protokół z głosowania, liczy się procentowy udział w nieruchomości wspólnej).

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 18.11.2009 r., jeżeli w danej nieruchomości jest wyodrębniony więcej niż jeden lokal z zasobów spółdzielczych, to zgodnie z Art 199 KC każda decyzja, co przekracza zakres zwykłego zarządu musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości (członków i nie członków spółdzielni). Np. termomodernizacja, nie jest remontem, lecz inwestycją, na którą muszą zgodzić się wszyscy współwłaściciele, nie w formie uchwał spółdzielczych, lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Nadchodzące zmiany w 2011 r. ustaw dotyczących spółdzielni mieszkaniowych, wprowadzą rewolucję, gdyż nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa z zasobów spółdzielczych, zawłaszczy wszystko, co stoi na jej nieruchomości gruntowej, a wcześniej należało do spółdzielni (np. pomieszczenia wynajmowane, pomieszczenia piwniczne, węzły ciepłownicze, etc.)

Zarządzanie, zarząd, zarządca, administrator

Te pojęcia są mylone lub mylnie stosowane zamiennie.

Zarząd wspólnoty – osobowy

Ustawa nakłada obowiązek (pod groźbą zarządu komisarycznego) powołania zarządu wspólnoty- osobowego. Wyłania się go głosowaniu spośród właścicieli (lub spoza ich grona[13]) i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.

Zarząd "małej wspólnoty"

Ustawa nie wprowadza nazewnictwa "mała wspólnota" , a jedynie potocznie nazwę to przypisuje się wówczas gdy na terenie nieruchomosci liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7 [14]. O ile właściciele lokali nie uregulowali sposobu wykonywania zarządu w sposób umowny ustawa odsyła do kodeksu cywilnego, z którego wynika, że zarząd tworzą wszyscy współwłaściciele i jest to zarząd osobowy[15] lub mogą go powierzyć zarządcy profesjonalnemu. W sytuacji gdy sposób wykonywania zarządu wynika z umowy właścicieli lub odpowiednio z mocy orzeczenia sadu znoszącego współwłasnosć, to nie obowiązuje równolegle żaden z ustawowych sposobów wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Przestaje również mieć znaczenie liczba lokali ( do 7 , lub powyżej) , ponieważ liczba ta jest jedynie kryterium wyboru sposobu wykonywania zarządu w oparciu o przepisy k.c, badź w oparciu o przepisy rozdziału IV u.w.l. jakie ustawodawca wprowadził jedynie w przypadku, gdy sposób wykonywania zarzadu nie został indywidualnie dla danej nieruchomości wspólnej ustanowiony ( w umowie , badź w orzeczeniu sądu)

W praktyce najczęściej tzw. małe wspólnoty w ogóle nie podejmują żadnych decyzji o sposobie zarządzania, a spoczywające na nich obowiązki związane z wykonywaniem zarządu częściami wspólnymi wykonuja w sposób niezmienny jak przed zniesieniem współwłasności wydzielonych lokali. Zarząd wykonywany jest bezposrednio przez współwłaśiciceli (bez udziału i pośrednictwa jednostki organizacyjnej jaka jest wspólnota),właściciele nie moga podejmowac podejmują uchwał w oparciu o wyłaczone ze stosowania przepisy rozdziału IV u.w.l., ponieważ sami są władni podejować zarówno decyzje ,jak również realizować czynnosci wykonawcze. Nie na zatem nawet potrzeby podejmowania uchwał , które z założenia stanowia wytyczne dla odrębnego organu wykonawczego jakim mógłby być zarząd wspólnoty. Podejmowanie decyzji nie polega na głosowaniu właścicieli w roli członków wspólnoty ( w tej roli własciciele nie występuja ), lecz na wypracowywaniu zgody pomiędzy współwłaścicielami na przeprowadzenie czynosci zwykłego zarzadu , bądź wykraczających poza ( odpowiednio w oparciu o przepisy Art 199 i 201 k.c.)

Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości

Ponieważ, zarządzanie wspólnotą może bywać bardzo skomplikowane i rodzi wielką odpowiedzialność, ustawą o gospodarce nieruchomościami wprowadzono instytucje licencjonowanego zarządcy nieruchomości. We wszystkich wspólnotach można notarialnie powierzyć[16] zarząd zarządcy profesjonalnemu, który przejmuje rolę zarządu wspólnoty – osobowego ponosząc pełną odpowiedzialność. Ustawa[17] nakłada na takiego zarządce duże wymagania ze względu na odpowiedzialność jaką ponosi.

Administrator a zarząd

Zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on "zarządza". Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilno-prawnej.

"Zarząd" jako czynność

W prawie i piśmiennictwie termin "zarząd" używany jest również w znaczeniu czynności. Mówi się o "oddawaniu w zarząd rzeczy" "sprawowaniu zarządu" – czymś. Należy zwracać uwagę na sposób użycia tego terminu we właściwym kontekście.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

Sformułowanie to pojawia się przy wielu okazjach. Od kodeksu spółek handlowych poprzez ustawę o stowarzyszeniach i kodeks cywilny po ustawę o własności lokali i nie jest jednoznaczne. Jedynie ustawa o własności lokali wymienia je[18] np:

ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
wybór sposobu zarządzania i zarządu,
udzielenie zgody zmianę przeznaczenia, przebudowę nieruchomości wspólnej, wyodrębnienie lokalu powstałego w następstwie przebudowy,
zmiana wysokości udziałów we współwłasności,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
wytoczenie powództwa przeciwko zalegającemu z opłatami członkowi wspólnoty,
określenie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej.

W odróżnieniu od kodeksu cywilnego, który zastrzega jednomyślność przy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, ustawa zezwala na decydowanie większościowe we wszystkich sprawach (z wyjątkiem małych wspólnot), w których wymagają one zgody wszystkich. Jednak zaliczenie do nich planu gospodarczego jest z pozoru sprzeczne. Tymczasem przyjęcie planu gospodarczego obejmującego swym zakresem zwykłe czynności, w tym np. powoływanie funduszu remontowego na remonty bieżące, zaliczki na utrzymanie nieruchomości, ewidencja, są jak najbardziej "zwykłe"[19], co potwierdza orzecznictwo.

Pokutuje mylny pogląd, że ustawa o własności lokali w ogóle nie dotyczy małej wspólnoty i że musi być w niej jednomyślność we wszystkim, tymczasem różnica polega jedynie na tym, że w "dużej" wspólnocie o wszystkich sprawach [20] decyduje większość, a w "małej" w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu muszą się zgodzić wszyscy.

Reprezentacja

Wspólnotę reprezentuje zarząd (lub zarządca[21]). Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd/zarządca musi mieć pełnomocnictwo w formie uchwały. W małych wspólnotach w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, reprezentują właściciele posiadający większość udziałów lecz nawet mniejszościowy właściciel może wbrew większości za zgodą sądu reprezentować wspólnotę i działać w jej imieniu (art. 202 kodeksu cywilnego).

Prawa i obowiązki

Prawa i obowiązki wynikające z ustawy o własności lokali

Każdy ma prawo uczestniczyć w zarządzaniu i zapoznawać się z dokumentami, korzystać z części wspólnych oraz prawo do pożytków. Zaś osoba wykonująca czynności zarządcze ma prawo do wynagrodzenia[22].

Właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i mają obowiązek wpłacać na to zaliczki na pokrycie kosztów bieżących oraz fundusz remontowy (do 10 dnia miesiąca - termin ustawowy).

Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi. Oznacza to, że pierwszej kolejności wierzyciele powinni zaspokoić swoje roszczenia z majątku wspólnoty mieszkaniowej. Inna sytuacja wystąpi, gdy np. zarząd przyczynił się do powstania szkody (umyślnie lub nieumyślnie). Wówczas można się liczyć z odpowiedzialnością odszkodowawczą ze strony członków zarządu. W sprawach sądowych wspólnota może pozywać właścicieli a właściciele wspólnotę.

Organem nadrzędnym nad wspólnotą jest sąd powszechny, który rozstrzyga sporne sprawy, np. powództwo o uchylenie uchwały. Często właściciele wykazują powściągliwość w zwracaniu się do sądów traktując to jako „ścieżkę wojenną”, a nie jako odwołanie się do organu zwierzchniego w trybie przewidzianym przez prawo. O sprawach wspólnot rozstrzyga sąd w trybie nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym.

Inne obowiązki wspólnoty

Głównie wynikają z:

prawa budowlanego – prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywanie przeglądów, itp,
ustawy o rachunkowości – prowadzenie księgowości i rozliczeń przez rachunek bankowy co wymaga uzyskania NIP, wypełniania CIT,
ustawy o statystyce, uzyskanie REGON[23], sprawozdawczość,
inne prawa w tym lokalne- np. obowiązek zawarcia umów na wywóz śmieci, sprzątanie, usuwanie śniegu i sopli itp.

Ponadto każdy zarząd powinien być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej zarządu. Profesjonalni zarządcy mają taki obowiązek a nawet suma ubezpieczenia uzależniona jest od podległego majątku.

Zebrania i uchwały

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; Raz w roku, w terminie do 31 marca, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali. Przedmiotem zebrania rocznego powinny m.ni. być:

uchwalenie rocznego planu gospodarczego na pokrycie kosztów zarządu[24]:
- kosztów zarządzania - wynagrodzenia osób z zarządu, zarządców, administratorów,
- na remonty i konserwację,
- za dostawę mediów do nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę itp,
- ubezpieczenia, podatki,
- utrzymania porządku i czystości,
sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi (lub jego odpowiednikowi).

Podział i połączenia wspólnot

Działania deweloperów doprowadziły do powstania różnych sytuacji – wielkich organizmów formalnie będących wspólnotami lub osiedli małych wspólnot albo wręcz osiedli domów jednorodzinnych wymagających jednolitego zarządzania. Przekształcenia są możliwe, ale nie na podstawie ustawy o scalaniu i podziale gruntów[25] (gdzie wielu zarządców kieruje uwagę) a drogą czynności cywilnoprawnych. Trudność stanowi uzyskanie jednomyślności zainteresowanych i pracochłonność przygotowania aktów albowiem droga prowadzi przez zniesienie współwłasności i wymianę udziałów co nieprawidłowo przygotowane, może pociągnąć spore opłaty skarbowe[26].

Administratorzy proponują zarządzanie przez zakładanie stowarzyszeń. Jest to skuteczne ale ustawa o stowarzyszeniach nie zezwala na zmuszanie do przystąpienia do stowarzyszenia[27]. Ogranicza to prawa do współdecydowania o własności i ułatwia nadużycia.