Wilgoć i grzyb w mieszkaniu to jedne z najczęstszych problemów eksploatacyjnych, a jednocześnie jedne z najbardziej konfliktogennych między lokatorem a właścicielem lub zarządcą budynku. Z technicznego punktu widzenia przyczyny mogą leżeć zarówno po stronie użytkowania lokalu (błędy lokatora), jak i po stronie konstrukcji, instalacji czy stanu technicznego budynku. Kluczowe jest prawidłowe rozpoznanie źródła zawilgocenia, bo od tego zależy, kto odpowiada za naprawę i jakie działania będą skuteczne.
Na początku trzeba rozróżnić dwa podstawowe typy wilgoci: wilgoć eksploatacyjną i wilgoć konstrukcyjną. Wilgoć eksploatacyjna to para wodna powstająca w wyniku codziennych czynności: gotowania, prania, suszenia ubrań, kąpieli, oddychania domowników. Jeżeli jest jej za dużo i nie jest prawidłowo usuwana przez wentylację, osiada na najchłodniejszych powierzchniach (tzw. mostki termiczne, czyli miejsca o gorszej izolacyjności cieplnej) i tam tworzą się warunki do rozwoju grzybów pleśniowych. Wilgoć konstrukcyjna to wilgoć pochodząca z samego budynku: nieszczelne pokrycie dachowe, przeciekające rynny, zawilgocone mury piwnic, brak lub uszkodzona izolacja przeciwwilgociowa, nieszczelne instalacje wodne i kanalizacyjne. W pierwszym przypadku częściej winny jest sposób użytkowania mieszkania, w drugim – stan techniczny budynku.
O odpowiedzialności lokatora mówimy najczęściej wtedy, gdy problem wynika z niewłaściwej wentylacji i nadmiernej produkcji pary wodnej. Typowe błędy to: permanentnie zamknięte kratki wentylacyjne, zaklejone kratki „bo wieje” lub „bo zimno”, montaż okapu kuchennego w trybie wyciągu bez podłączenia do przewodu wentylacyjnego, suszenie dużej ilości prania w małym, słabo wietrzonym pomieszczeniu, brak mikrowentylacji w oknach z uszczelkami o wysokiej szczelności, zasłanianie grzejników grubymi zasłonami czy meblami. W efekcie poziom wilgotności względnej w mieszkaniu często przekracza 60–70%, a to idealne warunki do kondensacji pary na ścianach i powstawania pleśni. W takiej sytuacji zarządca budynku zwykle uzna, że przyczyną jest niewłaściwe użytkowanie lokalu.
Z kolei odpowiedzialność właściciela lub wspólnoty mieszkaniowej pojawia się, gdy zawilgocenie ma charakter budowlany. Przykłady: zacieki na suficie od strony dachu lub tarasu, zawilgocone ściany przy stropach nad piwnicą, mokre naroża ścian zewnętrznych przy braku lub uszkodzeniu ocieplenia, woda pojawiająca się w mieszkaniu po intensywnych opadach w miejscach styku ścian i okien (nieszczelny montaż stolarki), wilgoć w mieszkaniach parterowych spowodowana brakiem izolacji poziomej fundamentów. W takich przypadkach nawet wzorowe wietrzenie i ogrzewanie mieszkania nie usunie problemu, bo źródło wilgoci leży poza kontrolą lokatora. Wtedy konieczne są prace budowlane: naprawa dachu, wykonanie izolacji przeciwwilgociowych, docieplenie ścian, wymiana lub uszczelnienie okien.
Aby ustalić, czy winny jest lokator, czy budynek, trzeba przeprowadzić prostą, ale systematyczną diagnostykę. Po pierwsze, warto zmierzyć wilgotność względną powietrza w mieszkaniu higrometrem (niedrogie urządzenie elektroniczne, koszt od ok. 30–80 zł). Prawidłowy zakres to 40–60% przy temperaturze ok. 20–22°C. Jeżeli stale obserwujemy wartości powyżej 65–70%, a brak jest widocznych przecieków z instalacji czy dachu, to sygnał, że problemem jest głównie eksploatacja i wentylacja. Po drugie, należy wykonać prosty test ciągu wentylacyjnego – przyłożyć cienką kartkę papieru do kratki wentylacyjnej. Jeżeli kartka nie jest zasysana, ciąg jest niewystarczający. Przy braku ciągu w kilku mieszkaniach pionu odpowiedzialność zwykle leży po stronie zarządcy (zabrudzone lub źle zaprojektowane kanały wentylacyjne). Po trzecie, trzeba dokładnie obejrzeć miejsca występowania grzyba: jeżeli pojawia się głównie w narożach zewnętrznych ścian, przy nadprożach okiennych, przy stykach ściana–strop, może to świadczyć o mostkach termicznych i niedostatecznym ociepleniu budynku.
W praktyce często spotyka się sytuacje mieszane, gdzie odpowiedzialność jest współdzielona. Przykład: stary budynek bez ocieplenia, z mostkami termicznymi w narożach, ale jednocześnie lokator suszy pranie w salonie, nie wietrzy i utrzymuje niską temperaturę (np. 17–18°C) z oszczędności. Niska temperatura obniża tzw. punkt rosy (temperaturę, przy której para wodna zaczyna się skraplać), przez co para łatwiej kondensuje na zimnych ścianach. W takim przypadku technicznie uzasadnione jest stwierdzenie, że budynek sprzyja kondensacji, ale niewłaściwe użytkowanie znacząco ją nasila. Rozwiązanie wymaga zarówno działań po stronie zarządcy (docieplenie, poprawa wentylacji mechanicznej lub grawitacyjnej), jak i zmiany nawyków lokatora (regularne wietrzenie, niezasłanianie kratek, utrzymywanie stabilnej temperatury).
Jeżeli w mieszkaniu pojawił się grzyb, trzeba działać dwutorowo: usunąć skutki i znaleźć oraz wyeliminować przyczynę. Do doraźnego usuwania pleśni potrzebne będą: środki grzybobójcze (fungicydy) w formie płynu lub preparatu do malowania, rękawice ochronne, maseczka filtrująca (co najmniej FFP2), okulary ochronne, skrobak lub szpachelka, papier ścierny, folia malarska i taśmy do zabezpieczenia otoczenia. Procedura jest następująca: najpierw mechanicznie usuwamy luźne fragmenty tynku i farby, następnie dokładnie odkurzamy miejsce (najlepiej odkurzaczem z filtrem HEPA), potem nanosimy preparat grzybobójczy zgodnie z instrukcją producenta (zwykle w dwóch cyklach), po wyschnięciu wyrównujemy podłoże masą szpachlową i na końcu malujemy farbą, najlepiej z dodatkiem środków przeciwgrzybicznych. Trzeba pamiętać, że to tylko usunięcie skutków – jeśli nie poprawimy wentylacji lub nie usuniemy przecieku, grzyb wróci.
W zakresie działań, które leżą po stronie lokatora i które można wdrożyć samodzielnie, warto wymienić kilka podstawowych zasad eksploatacyjnych. Po pierwsze, regularne wietrzenie – krótkie, intensywne przewietrzanie (5–10 minut przy szeroko otwartym oknie) kilka razy dziennie jest skuteczniejsze niż ciągłe uchylanie okna. Po drugie, korzystanie z funkcji mikrowentylacji w nowoczesnych oknach lub montaż nawiewników okiennych (po konsultacji z zarządcą i producentem stolarki). Po trzecie, ograniczenie suszenia prania w mieszkaniu lub stosowanie suszarki kondensacyjnej z odprowadzeniem skroplin. Po czwarte, niezasłanianie kratek wentylacyjnych, niepodłączanie okapów kuchennych „na dziko” do przewodów kominowych bez zgody kominiarza, utrzymywanie stabilnej temperatury w mieszkaniu (zbyt duże wychładzanie pomieszczeń sprzyja kondensacji). Koszty tych działań są relatywnie niewielkie, a efekty często bardzo wyraźne.
Po stronie właściciela lub wspólnoty znajdują się natomiast działania konstrukcyjne i instalacyjne, których lokator nie powinien wykonywać samodzielnie. Należą do nich: naprawa i uszczelnienie pokrycia dachowego, wymiana lub naprawa rynien i obróbek blacharskich, wykonanie lub odtworzenie izolacji przeciwwilgociowych fundamentów i ścian piwnic, docieplenie ścian zewnętrznych, naprawa spękań elewacji, uszczelnienie dylatacji, naprawa nieszczelnych instalacji wodno-kanalizacyjnych w pionach, czyszczenie i modernizacja kanałów wentylacyjnych. To są prace wymagające projektu lub przynajmniej opinii technicznej, uprawnień budowlanych i specjalistycznego sprzętu. Ich koszty są wysokie (od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych w skali budynku), ale tylko one mogą trwale rozwiązać problem wilgoci konstrukcyjnej.
Warto wiedzieć, kiedy bezwzględnie należy wezwać fachowca. Obowiązkowo trzeba to zrobić, gdy: wilgoć pojawia się nagle i gwałtownie (może to oznaczać pęknięcie rury lub awarię instalacji), na suficie widać wyraźne zacieki po opadach (podejrzenie nieszczelności dachu), tynk odspaja się na dużej powierzchni, ściana jest wyraźnie mokra w dotyku, a nie tylko „chłodna”, pleśń pojawia się w wielu mieszkaniach w pionie (problem systemowy z wentylacją lub izolacją), w mieszkaniu czuć silny, stęchły zapach mimo regularnego wietrzenia. W takich sytuacjach samodzielne działania lokatora ograniczają się do zabezpieczenia mienia (przesunięcie mebli, zabezpieczenie folią) i zgłoszenia problemu zarządcy lub właścicielowi na piśmie, najlepiej z dokumentacją fotograficzną.
Z punktu widzenia dowodowego, gdy dochodzi do sporu o to, czy winny jest lokator, czy budynek, kluczowe są: dokumentacja zdjęciowa (datowane zdjęcia postępujących zawilgoceń), odczyty wilgotności (z prostego higrometru domowego), protokoły z przeglądów kominiarskich i budowlanych, opinie rzeczoznawców budowlanych. W praktyce, jeżeli lokator jest w stanie wykazać, że prawidłowo wietrzy, nie zasłania kratek, utrzymuje odpowiednią temperaturę, a mimo to problem się nasila, odpowiedzialność częściej kierowana jest w stronę właściciela lub wspólnoty. Z kolei zarządca może powołać się na protokoły kominiarskie potwierdzające prawidłowe działanie wentylacji i wskazać na niewłaściwe użytkowanie lokalu. Dlatego warto na bieżąco dokumentować swoje działania, zwłaszcza przy długotrwałych problemach z wilgocią.
Podsumowując, wilgoć i grzyb w mieszkaniu niemal nigdy nie są „normalnym” stanem rzeczy i zawsze wymagają reakcji. Odpowiedzialność lokatora pojawia się wtedy, gdy problem wynika głównie z nadmiernej produkcji pary wodnej i niewłaściwej wentylacji, a więc z błędów w eksploatacji mieszkania. Odpowiedzialność budynku – właściciela lub wspólnoty – dotyczy sytuacji, w których źródłem zawilgocenia są wady konstrukcyjne, uszkodzenia dachu, elewacji, izolacji, instalacji czy niesprawna wentylacja w skali całego pionu lub obiektu. W praktyce często mamy do czynienia z nakładaniem się obu tych czynników, dlatego najrozsądniejszym podejściem jest współpraca: lokator dba o właściwe użytkowanie mieszkania, a zarządca o stan techniczny budynku. Tylko takie podejście pozwala trwale wyeliminować problem wilgoci i grzyba, ograniczyć koszty napraw i uniknąć sporów.
