Odpowiedzialność za poślizgnięcie na nieodśnieżonym chodniku przed blokiem wynika z kilku równolegle stosowanych reżimów prawnych: przepisów o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, prawa cywilnego (odpowiedzialność odszkodowawcza), a w tle także przepisów wewnętrznych spółdzielni lub wspólnot mieszkaniowych. Kluczowe znaczenie ma ustalenie, kto jest „władającym” nieruchomością przyległą do chodnika oraz kto faktycznie odpowiada za zimowe utrzymanie terenu na podstawie umów i regulaminów.
Podstawowy akt prawny to ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, właściciele nieruchomości (a w rozumieniu ustawy także współwłaściciele, użytkownicy wieczyści, jednostki organizacyjne i inne podmioty władające nieruchomością) są zobowiązani do uprzątnięcia błota, śniegu i lodu z chodników położonych wzdłuż nieruchomości. Za „chodnik” uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą do ruchu pieszego, położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Jeżeli więc przed blokiem przebiega chodnik stanowiący część drogi gminnej, obowiązek jego odśnieżania co do zasady obciąża właściciela nieruchomości przyległej – w praktyce spółdzielnię mieszkaniową, wspólnotę lub gminę, w zależności od stanu prawnego gruntu.
Trzeba odróżnić dwie sytuacje. Po pierwsze – chodnik stanowiący część pasa drogowego drogi publicznej (gminnej, powiatowej, wojewódzkiej, krajowej), położony wzdłuż nieruchomości spółdzielni. Wówczas, zgodnie z cytowaną ustawą, obowiązek uprzątania spoczywa na „władającym” nieruchomością przyległą, czyli najczęściej na spółdzielni lub wspólnocie, chyba że miejscowa uchwała rady gminy wprowadza szczególne rozwiązania lub gmina przejęła ten obowiązek na siebie. Po drugie – ciągi piesze, dojścia do klatek, chodniki wewnętrzne na terenie osiedla, które nie są częścią drogi publicznej, lecz stanowią element nieruchomości wspólnej. Wówczas odpowiedzialność za ich utrzymanie wynika z przepisów prawa cywilnego (art. 415 i nast. k.c. – odpowiedzialność za czyn niedozwolony, art. 434 k.c. – odpowiedzialność za zawalenie się budowli lub oderwanie jej części, a także art. 415 w zw. z art. 430 k.c. – odpowiedzialność za podwładnego) oraz z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub ustawy o własności lokali.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z art. 1 i 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia zarządza nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie odrębnych tytułów prawnych. Do jej obowiązków należy zapewnienie prawidłowej eksploatacji i utrzymania nieruchomości, w tym bezpieczeństwa użytkowania części wspólnych. Zaniechanie odśnieżania chodników wewnętrznych czy dojść do klatek może zostać uznane za nienależyte wykonywanie obowiązków zarządcy i skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą spółdzielni wobec osoby, która doznała szkody na skutek poślizgnięcia. Spółdzielnia może wykonywać te obowiązki samodzielnie (własne służby porządkowe) lub powierzyć je firmie zewnętrznej, ale wobec poszkodowanego odpowiedzialnym co do zasady pozostaje zarządca nieruchomości (spółdzielnia), a nie podwykonawca.
Wspólnoty mieszkaniowe działają na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 13 i 14 tej ustawy, właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a zarząd lub zarządca ma obowiązek dbać o jej należyty stan. W praktyce oznacza to organizację zimowego utrzymania ciągów pieszych, placów i dojść do budynku. W razie wypadku na nieodśnieżonym chodniku wewnętrznym, odpowiedzialność odszkodowawcza będzie obciążać wspólnotę jako jednostkę organizacyjną (reprezentowaną przez zarząd), a nie poszczególnych właścicieli lokali, chyba że wykaże się rażące zaniedbania konkretnego właściciela w obrębie części, za które odpowiada wyłącznie on.
Odpowiedzialność cywilna za poślizgnięcie opiera się najczęściej na art. 415 k.c. (kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia). Poszkodowany musi wykazać: szkodę (np. złamanie, koszty leczenia), zdarzenie (poślizgnięcie na nieodśnieżonym lub oblodzonym chodniku) oraz związek przyczynowy między zaniechaniem odśnieżania a szkodą. Kluczowe jest także udowodnienie winy zarządcy lub właściciela – w praktyce zaniedbania obowiązków utrzymania chodnika w należytym stanie. Pomocne mogą być zdjęcia, nagrania, zeznania świadków, dokumentacja medyczna. W razie sporu sądowego sąd będzie badał, czy przy danych warunkach pogodowych i czasie od opadów śniegu można było oczekiwać, że chodnik zostanie już uprzątnięty oraz czy zastosowano odpowiednie środki (odśnieżanie, posypanie piaskiem, solą).
W praktyce duże znaczenie ma także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej spółdzielni lub wspólnoty. Większość podmiotów zarządzających nieruchomościami posiada polisę OC obejmującą szkody wyrządzone osobom trzecim na terenie nieruchomości. Wówczas roszczenie może być kierowane bezpośrednio do ubezpieczyciela (na podstawie art. 822 k.c.), choć formalnie odpowiedzialnym za szkodę pozostaje zarządca. Należy jednak pamiętać, że ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeżeli szkoda powstała wskutek rażącego niedbalstwa lub naruszenia podstawowych obowiązków, a zakres polisy nie obejmuje danego rodzaju zdarzeń.
Dla mieszkańców i zarządów spółdzielni praktyczne znaczenie mają następujące wskazówki. Po pierwsze, warto sprawdzić, czy chodnik przed blokiem jest częścią drogi publicznej, czy elementem nieruchomości wspólnej – wynika to z map ewidencyjnych i decyzji o zaliczeniu drogi do kategorii dróg publicznych. Po drugie, zarząd spółdzielni lub wspólnoty powinien posiadać jasny regulamin zimowego utrzymania, określający, kto, kiedy i w jaki sposób odśnieża oraz posypuje chodniki i dojścia, a także prowadzić dokumentację wykonywanych prac (np. karty dyżurów, protokoły). Po trzecie, mieszkańcy, którzy zauważą nieodśnieżony, niebezpieczny chodnik, powinni niezwłocznie zgłaszać ten fakt do administracji, a w razie braku reakcji – do gminy lub straży miejskiej, która może nałożyć mandat za niewywiązywanie się z obowiązków wynikających z ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.
W razie wypadku na śliskim chodniku, poszkodowany powinien zabezpieczyć dowody (zdjęcia miejsca zdarzenia, dane świadków, dokumentację medyczną) oraz ustalić, kto jest zarządcą terenu. Następnie należy zgłosić szkodę do zarządcy i jego ubezpieczyciela, a w razie odmowy wypłaty odszkodowania – rozważyć skierowanie sprawy do sądu. Zarządy spółdzielni i wspólnot, chcąc ograniczyć ryzyko odpowiedzialności, powinny nie tylko zawierać umowy z firmami sprzątającymi, ale także realnie nadzorować ich wykonanie, wprowadzać procedury dyżurów zimowych i dbać o właściwe oznakowanie szczególnie niebezpiecznych miejsc (np. schody, pochylnie), gdyż w razie sporu sądowego to one będą musiały wykazać, że dołożyły należytej staranności w utrzymaniu chodników w stanie zapewniającym bezpieczeństwo użytkowników.
