Kwestia umieszczania reklam na elewacjach budynków spółdzielczych i wspólnotowych budzi od lat kontrowersje, zwłaszcza w zakresie konieczności uzyskania zgody mieszkańców. Punktem wyjścia jest ustalenie, kto jest właścicielem ściany zewnętrznej budynku. Co do zasady elewacja stanowi część nieruchomości wspólnej – w spółdzielniach mieszkaniowych na podstawie art. 1 i art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a we wspólnotach mieszkaniowych na podstawie art. 3 i 13 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że pojedynczy właściciel lokalu (czy nawet kilku właścicieli) nie może samodzielnie decydować o umieszczeniu reklamy na ścianie budynku, ponieważ ingeruje to w substancję części wspólnej i sposób jej korzystania. Zasadniczo więc reklama na elewacji wymaga zgody podmiotu uprawnionego do zarządzania nieruchomością wspólną – zarządu spółdzielni lub zarządu wspólnoty – działającego w granicach udzielonych mu przez prawo i mieszkańców kompetencji.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych kluczowe znaczenie mają statut spółdzielni oraz uchwały rady nadzorczej i walnego zgromadzenia. Zgodnie z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd prowadzi sprawy spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz, w tym zawiera umowy najmu powierzchni reklamowej na elewacjach. Jednakże, jeżeli statut lub uchwała walnego zgromadzenia przewidują konieczność uzyskania zgody określonego organu (np. rady nadzorczej) na zawarcie umów przekraczających zwykły zarząd, to brak takiej zgody może skutkować podważeniem ważności uchwały zarządu lub odpowiedzialnością odszkodowawczą. W praktyce umieszczenie dużej reklamy na elewacji – zwłaszcza ingerującej w wygląd budynku lub powodującej uciążliwości (oświetlenie, hałas, zasłonięcie okien) – powinno być traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Mieszkańcy mogą wówczas domagać się, aby decyzja była poprzedzona uchwałą walnego zgromadzenia, a przynajmniej rady nadzorczej, a nie tylko jednostronną decyzją zarządu.
We wspólnotach mieszkaniowych zasady są bardziej precyzyjne. Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli lokali. Do takich czynności zalicza się m.in. zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, zawieranie długoterminowych umów najmu części wspólnej czy istotne ingerencje w wygląd budynku. Umieszczenie reklamy na elewacji – zwłaszcza wielkoformatowej – jest co do zasady traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, a więc wymaga uchwały właścicieli podjętej w trybie określonym w art. 23 ustawy (na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów). Nie jest konieczna jednomyślność, lecz większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele, którzy sprzeciwiają się uchwale, mogą w terminie 6 tygodni zaskarżyć ją do sądu (art. 25 ustawy o własności lokali), powołując się np. na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością lub naruszenie ich interesów.
Niezależnie od wewnętrznych zgód wspólnoty czy spółdzielni, umieszczenie reklamy na elewacji może wymagać również zgód administracyjnych. Ustawa – Prawo budowlane (art. 3 pkt 4 i 5 oraz art. 29 i nast.) traktuje niektóre nośniki reklamowe jako obiekty budowlane lub urządzenia budowlane. W zależności od rozmiaru i konstrukcji reklamy konieczne może być uzyskanie pozwolenia na budowę albo dokonanie zgłoszenia w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Dodatkowo ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz tzw. „ustawa krajobrazowa” (nowelizacja z 2015 r.) umożliwiają gminom uchwalanie tzw. uchwał krajobrazowych, które szczegółowo regulują zasady sytuowania tablic i urządzeń reklamowych (w tym ich wielkość, lokalizację, oświetlenie). Naruszenie tych przepisów może skutkować wysokimi karami administracyjnymi nakładanymi przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Dlatego sama zgoda mieszkańców lub zarządu nie wystarcza – konieczna jest zgodność z prawem miejscowym i przepisami budowlanymi.
Istotne są również aspekty ochrony praw poszczególnych mieszkańców. Nawet jeśli większość wyraziła zgodę na reklamę, nie może ona naruszać praw właścicieli lokali, w szczególności prawa do korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem (art. 12 i 13 ustawy o własności lokali) oraz dóbr osobistych (art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego). Reklama nie powinna zasłaniać okien w sposób istotnie ograniczający dostęp światła dziennego, powodować nadmiernego hałasu (np. reklamy multimedialne z dźwiękiem) czy uciążliwości świetlnych (mocne podświetlenie LED skierowane w okna). W skrajnych przypadkach lokatorzy mogą dochodzić roszczeń o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (np. demontaż lub modyfikacja reklamy) oraz odszkodowania. W budynkach zabytkowych dodatkowo konieczna jest zgoda konserwatora zabytków na ingerencję w elewację, co istotnie ogranicza możliwość lokowania nośników reklamowych.
Praktyczne uregulowanie kwestii reklam na elewacjach wymaga od zarządów spółdzielni i wspólnot przyjęcia jasnych zasad. Po pierwsze, warto wprowadzić do statutu spółdzielni lub regulaminu wspólnoty postanowienia określające, czy i na jakich zasadach dopuszcza się reklamy na budynku (np. dopuszczalne miejsca, maksymalne wymiary, rodzaj oświetlenia, wymóg okresowej weryfikacji umów). Po drugie, każdorazowo należy weryfikować, czy planowana reklama wymaga uchwały właścicieli lub członków spółdzielni – przy większych nośnikach i umowach długoterminowych bezpieczniej jest uzyskać formalną uchwałę, aby uniknąć zarzutów przekroczenia kompetencji przez zarząd. Po trzecie, przed podpisaniem umowy z firmą reklamową konieczne jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnej uchwały krajobrazowej oraz wymogów prawa budowlanego (pozwolenie, zgłoszenie, uzgodnienia z konserwatorem). Po czwarte, warto w umowie zastrzec obowiązek demontażu reklamy na żądanie wspólnoty lub spółdzielni w razie zmiany przepisów, sprzeciwu organów administracji lub istotnych uciążliwości dla mieszkańców, wraz z odpowiednimi karami umownymi. Wreszcie, zarządy powinny prowadzić transparentną komunikację z mieszkańcami – informować o planowanych reklamach, warunkach finansowych (czynsz za powierzchnię reklamową) oraz przeznaczeniu uzyskanych środków, co zmniejsza ryzyko konfliktów i sporów sądowych. Dzięki temu reklamy na elewacjach mogą stać się źródłem dodatkowych dochodów, przy jednoczesnym poszanowaniu praw mieszkańców i wymogów prawa.
